بررسی شرایط حق فسخ قرارداد پیش‌فروش

به گزارش اخبار ساختمان، قانون پیش‌فروش ساختمان به‌ منظور تسهیل و ایجاد انضباط و ثبات در امور مربوط به انعقاد قرارداد‌های پیش‌فروش در حوزه مسکن تنظیم شده است. نظر به اینکه انعقاد این قرارداد‌ها به لحاظ عدم ایجاد تضمینات مناسب در معاملات افراد، موجبات سوء‌استفاده‌های بسیاری توسط افراد سودجو و پیرو آن تضرر گروه فراوانی از مردم را فراهم آورده بود، لازم بود تا ادبیات مشخصی جهت انعقاد این‌گونه قرارداد‌ها توسط قانونگذار تعیین شده و از این ‌روی نظم عمومی حاکم بر جامعه تقویت شود.

در ایران نیز به مانند برخی کشور‌های دیگر، بالاخره قانونی خاص راجع به قرارداد‌های پیش فروش ساختمان در ۱۲/ ۱۰/ ۸۹ به تصویب رسید. این قانون با الزامی کردن اخذ مجوز آگهی تبلیغ پیش فروش، پایان یافتن عملیات پی ساختمان در زمان قرارداد، رسمی بودن قرارداد، تعیین جرایم برای تاخیر انجام تعهدات پیش فروشنده، تملیک تدریجی ساختمان به پیش خریدار، عدم امکان فروش و توقیف واحد پیش فروش شده، استحقاق مطالبه قیمت روز بناء در مواردی که پیش خریدار حق فسخ دارد یا در فرض کسر متراژ مقرر در پیش قرارداد، در مواردی امکان تکمیل ساختمان بوسیله پیش خریدار و تنظیم سند رسمی انتقال از طرف او، مسئولیت نوعی پیش فروشنده در مقابل خسارات ناشی از عیب بناء در مجموع یک قانون حمایت از پیش خریدار است و باب بسیاری از سوءاستفاده‌ها و کلاهبرداری‌ها را مسدود کرده و بسیاری از مسائل مناقشه برانگیز را نیز روشن ساخت.

به اعتقاد بسیاری از حقوقدانان، قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال ۸۹ به عنوان قانونی بسیار مترقی در پیشگیری از کلاهبرداری در حوزه فروش ساختمان بوده که با اجرای این قانون و ثبت رسمی سند پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی، شاهد جلوگیری از واگذاری یک ساختمان به چند نفر خواهیم بود. اجرای این قانون گامی موثر، اساسی و ضروری برای جلوگیری از هر نوع کلاهبرداری در حوزه ساختمان است، چون کلاهبرداری زمانی اتفاق می‌افتد که نقل و انتقال ملک با سند عادی صورت گیرد، ولی وقتی خریدار یک واحد به صورت پیش فروش، قرارداد خود را رسمی به ثبت می‌رساند، خاطری آسوده خواهد داشت.

آیین نامه اجرایی این قانون هم در خرداد سال ۹۳ در ۲۲ ماده به تصویب هیات دولت رسید و بر اساس آن سردفتران موظفند خلاصه معامله را در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت برسانند.

اما یکی از مهمترین بخش‌های این قانون مربوط به مواد ۷ و ۸ آن است که موارد حق فسخ برای پیش خریدار تبیین و تعریف شده که در صورت مطابقت نداشتن ساختمان احداث شده با شرایط و اوصاف مورد طرفین که در قرارداد پیش فروش قید شده است، در قانون پیش فروش ساختمان با وجود شرایطی به پیش خریدار حق فسخ قرارداد اعطا شده که این مقررات با مقررات قانون مدنی متفاوت است.

ماده ۷ ـ در صورتی که مساحت بناء بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا ۵ درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچ یک از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از ۵ درصد باشد، صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از ۹۵درصد مقدار توافق‌شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.

ماده ۸ ـ در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.

تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.

برای نمونه در قانون مدنی، اگر مساحت ساختمان فروخته شده کمتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد، خریدار حق فسخ قرارداد را دارد و چنانچه مساحت بیشتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد، گاهی فروشنده حق فسخ دارد (مواد ۳۵۵، ۳۸۴ و ۳۸۵ قانون مدنی).

اما طبق قانون پیش فروش ساختمان اگر مساحت ملک بر اساس صورت مجلس تفکیکی بیش از ۵ درصد کمتر از مساحت توافق شده (کمتر از ۹۵ درصد توافق شده) باشد، در این صورت، قانونگذار به پیش خریدار حق فسخ قرارداد یا درخواست خسارت داده است.

همچنین در صورت اضافه شدن مساحت ملک مازاد بر آنچه در قرارداد پیش فروش پیش بینی شده است، چنانچه این مقدار تا ۵ درصد مازاد بر مساحت پیش بینی شده باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد و باید قیمت مقدار اضافی را پرداخت کند، ولی اگر مقدار مازاد بیش از ۵ درصد مساحت یاد شده باشد، پیش خریدار حق فسخ دارد.

اما در این قانون حق فسخ فقط برای خریدار وجود ندارد بلکه پیش فروشنده هم در شرایطی از حق فسخ برخوردار بوده و می‌تواند قرارداد پیش فروش را فسخ نماید. ماده ۱۶ اظهار داشته در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید، در غیر این ‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

تابناک